La
location saisonnière
peut être une alternative à la mise en location à l’année d’un bien immobilier.
C’est une activité économique à part entière. Elle présente de nombreux
avantages mais comporte aussi des obligations qu’il faut connaître. Si
vous souhaitez vous y essayer, vous trouverez ici les premiers conseils
pour mettre en oeuvre
votre projet.
Attention : Ce dossier
ne traite que de la location saisonnière non professionnelle
Mettre un bien à la location saisonnière présente de nombreux avantages. Parmi ceux là, notons :
La rentabilité : une maison, un appartement, un mobil-home et d’une manière générale, un logement constitue un capital immobilisé. La location saisonnière permet d’obtenir un revenu de ce capital qui permet dans certain cas d’être une alternative à la vente d’un endroit auquel on tient. Parfois ce peut être aussi une alternative à la mise en location à l’année. N’oublions pas que traditionnellement les locations rurales était un moyen de rentabilisé des logements auparavant nécessaires aux saisonniers agricoles lors des récoltes. Leur location en juillet et en août permettait à l’exploitant d’obtenir un complément de revenu.
La disponibilité du logement : quand il s’agit d’un logement à caractère
de résidence secondaire, la location saisonnière permet de se réserver
la jouissance du bien à des dates précises. Il n’y a aucune obligation
de durée. On peut louer une semaine par an ou quasiment toute l’année dans
une ville comme Paris, par exemple.
Nous avons aussi sur le
site de nombreux exemples de personnes qui loue leur résidence principale,
soit pendant leurs vacances, soit même à tout moment de l’année en jouant
sur deux logements.
La souplesse : dans la location saisonnière il n’y a pas de bail, c’est le propriétaire qui décide de la période, de la durée de location, du prix selon la période. Il maîtrise tous les paramètres et peut facilement les adapter en fonction du remplissage
Mais il y a aussi des inconvénients. Il vaut mieux les connaître avant que les découvrir après :
L’accueil : C’est le principal soucis des loueurs non professionnels quand ils ne vivent pas sur place. Et même quand on habite à proximité, il faut être, ou trouver, la personne rêvée qui réunie les qualités d’amabilité, de sérieux, d’honnêteté, de fermeté (hé oui, c’est parfois nécessaire !) et qui, en plus de tout cela, sache négocier, pour résoudre les mille et un petits problèmes qui surviennent forcément quand on loue de manière répétée à des vacanciers.
Il faut aussi que la personne qui gère le logement ait la notion de « l’entretien nécessaire ». C’est à dire le ménage, en premier lieu, mais aussi les petits gestes qui évitent la détérioration accélérée : revisser une prise, effacer une trace sur un mur, changer une ampoule...
Le mobilier : C’est vrai, dans une location meublée, il y a des meubles ! C’est ce qui fait toute la différence avec le foncier classique. Il faut être prêt à gérer les équipements de sa maison d’une manière professionnelle. C’est à dire, retirer les éléments qui en détériorent l’image et trouver les petit plus qui vont améliorer la qualité du séjour de vos locataires. Rappelons que le mobilier dans une maison habitable représente un budget important qui représente souvent entre 8 et 15 % de la valeur du foncier
L’entretien : Une maison louée en saisonnier vieillie (même si elle ne vieillit pas forcement plus vite qu’une autre, elle vieillit quand même !). Les locataires étant des gens comme tout le monde, ils préfèrent arriver en vacances dans un endroit propre et neuf plutôt que vieillot. Il faut donc prévoir en charge un budget peinture et remise à neuf tous les huit, dix ans.
Et quand on fait de la location saisonnière mieux vaut aimer bricoler !
La responsabilité : Quand vous louez un bien vous appartenant vous êtes civilement responsable de ce qui pourrait advenir à vos locataires du fait de l’usage qu’ils ont du bien. Il faut connaître les normes et les respecter.
La comptabilité : Même si elle est très simplifiée (voir plus loin, les obligations fiscales) il faut savoir qu’il sera nécessaire de tenir des comptes
Notons encore que si le logement vandalisé par des locataires fous tient plutôt du fantasme tant il reste un cas rare et exceptionnel, la connaissance humaine et la capacité à évaluer les interlocuteurs lors des réservations reste une qualité utile.
En fait, on peut presque répondre tous :
Il n’y a pas en France de région qui n’ait aucun attrait touristique. Et quant à la nature des logements, que ce soit une péniche, un mobil-home, une maison, un appartement ou un château tout se loue. En revanche l’environnement est très important.
Pour des vacances, une maison en habitat dense dans un lieu peu touristique est moins attrayante qu’un logement de charme, c’est une évidence.
Il faut penser aussi à la saisonnalité du lieu :
Il y a des endroits où on peut venir en vacances 365 jours par an, comme Paris par exemple.
Il y a des lieux qui connaissent une saison d’hiver et une saison d’été, comme les Alpes et les Pyrénées.
Il y a les littoraux qui ont souvent une belle avant et arrière-saison et qui permettent aussi de louer à paques.
Et il y a des endroits, c’est souvent le cas en tourisme vert, ou la saison de location se réduit au seules huit semaines des vacances d’été.
Quand on pense à la location de vacances comme alternative à la location à l’année, il faut d’abord s’assurer du nombre de semaine que l’on pourra louer. Un truc simple, commencez par appeler l’office du tourisme de votre secteur pour discuter de la fréquentation.
S’il n’y a pas d’office du tourisme ni de syndicat d’initiative à proximité, changez d’idée !
L’avarice : C’est le plus grave et malheureusement trop courant. Quand on fait de la location saisonnière, il ne faut pas que le locataire ait l’impression de récupérer les vieilleries du propriétaire : les meubles bancals, les fourchettes tordues, les lits défoncés… C’est source de non-fidélisation et surtout, de conflit. Au contraire, des objets même anciens mais choisis avec goût et appareillés donnent immédiatement une sensation de bien être.
Les défauts structurels : Une location ne doit pas avoir de défaut grave comme une électricité et/ou une plomberie antédiluvienne mais elle doit aussi correspondre à des normes de confort moderne. Il faut éviter les toilettes ou la salle de bain ouvrant sur la cuisine, par exemple. L’environnement proche ne doit pas présenter de défaut grave (odeur, bruit, vue, humidité…)
Ensuite, tout est une question de logique. Il faut louer un logement dans lequel on aurait envie soit même de passer des vacances. Et il faut accorder le prix à la fois au secteur et à la qualité du logement.
En fait, dans le cadre de la location non professionnelle, les obligations sont très réduites.
Assurances : le bien loué doit être assurée. Donc contactez votre assureur et n’hésitez pas à lui expliquer ce que vous faites. La plupart du temps l’assurance d’un bien loués revient moins cher qu’un bien vide puisque le locataire doit être assuré de son côté pour garantir les dommages causés de sa responsabilité.
Fiscales : Vous devez déclarer les revenus issus de la location dans les BIC (Bénéfices industriels et commerciaux)
Sociale : vous devez déclarer les personnes travaillant à l’accueil et au ménage de la location sauf si vous le faite vous-même.
Propriétaire : pour finir sur les obligations, rappelons que pour louer en meublé de vacances, vous devez soit être propriétaire, soit avoir obtenu l’autorisation (écrite de préférence) de votre propriétaire, si vous êtes locataire. La sous-location est interdite par défaut sauf autorisation spécifique du propriétaire.
Pour être loueur de meublé non professionnel, il faut retirer de cette activité un montant de recettes annuelles inférieures ou égal à 23.000 € et/ou moins de 50 % de son revenu global.
Si vous remplissez ces conditions alors :
Ensuite vous avez le choix pour déclarer vos revenus d’opter soit pour le régime simplifié soit pour le régime réel
En résumé, le régime simplifié est réellement simple à gérer. Il correspond à la plupart des cas de loueurs non professionnels et il est pré-sélectionné par défaut par le fisc. Le régime réel doit, lui, être demandé par courrier.
Le régime réel n’a d’intérêt que si d’une part, vous aimez tenir une comptabilité et, d’autre part, si vous souhaitez utiliser les revenus de la location meublée pour faire évoluer et améliorer de manière continue et durable une résidence secondaire.
Dans ce dernier cas, une gestion des investissements et des amortissements peu conduire à un déficit fiscal qui est lui déductibles des revenus de même nature (BIC-NP) pendant cinq ans.
Précisons à toutes fins utiles que l’administration fiscale étant telle qu’on la connaît, il est prévu qu’une fois que vous avez opté pour un régime ou l’autre, vous n’avez pas le droit de changer d’une année à l’autre en fonction de votre bénéfice ou de votre déficit.
Enfin pour les plus riches qui nous lirons, précisons que si la location en meublée professionnelle transforme un bien immobilier en outil de travail et donc le sort de l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune, par définition la location meublée non-professionnelle perd cette vertu.
Nous le disions le premier contact du loueur de vacances débutant doit-être pour le syndicat d’initiative du secteur.
Vous y trouverez :
Ensuite nous vous conseillons d’appeler quelques loueurs du secteur, s’ils sont sympas, ce sont eux qui vous permettront de savoir combien de semaines vous pouvez espérer louer
C’est par rapport à eux et à ce qu’ils louent que vous pourrez savoir aussi à quel prix vous positionner.
Enfin, si vous n’avez pas déjà eu ces renseignements à l’office de tourisme appelez votre comité départemental du tourisme afin d’avoir la liste des organismes implantés dans votre département qui promeuvent les locations de vacances. Les deux principaux pour les locations de vacances sont CléVacances et Gîtes de France.
Ces deux organismes ou leurs équivalents vous donneront de nombreux renseignements et des conseils. Ce sont aussi de très bons moyens pour promouvoir votre location (voir les labels ci-après)
Nous ne saurions trop vous conseiller d’essayer d’obtenir une labellisation de votre location. Nous avons la chance d’avoir en France des associations qui promeuvent les hébergements touristiques et qui font très bien ce travail, il faut en profiter.
Les principaux labels pour ce qui concerne la location de vacances non professionnelle sont : CléVacances, Gîtes de France et les labels de Préfecture (qui tendent à disparaître au profit des deux autres). Ils ne coûtent pas cher en regard du service rendu et offre une promotion par le biais de leurs catalogues qui n’a pas d’équivalent
Un label est aussi un critère d’évaluation de la qualité de votre location pour vos locataires
Contactez vos organismes départementaux, ils vous expliqueront leurs modalités et leur tarif
Un simple avertissement cependant : Selon les départements, certains labels proposent ou imposent, l’utilisation de leur central de réservation. Cela peut être intéressant, cela peut être aussi une contrainte embarrassante. Il faut l’évaluer (voir à suivre les centrales)
Dans ce domaine tout existe et tout est possible. Pour connaître ceux qui officient sur votre secteur, c’est comme d’habitude, le syndicat d’initiative qui vous renseignera.
Ensuite, il faut savoir que cela coûte et que ça peut même coûter très cher : de 20% des recettes pour une seule centrale de réservation et jusqu’à 40% et plus pour une agence qui s’occupe de tout jusqu’au ménage en station.
Le raisonnement par rapport aux agences est très simple : d’un côté cela peut aboutir à la simplicité maximum puisque l’agence s’occupe de tout, de l’autre vous rémunérez la prestation et donc votre rentabilité diminue d’autant
Ensuite tout les cas de figures sont possibles :
L’allotement : on appelle allotement en location saisonnière, le fait de mettre une période de location à la disposition d’une agence qui la commercialise.
En règle générale une agence demande au minimum, l’allotement en exclusivité de la haute et de la moyenne saison et le justifie par le fait qu’elle assume, elle, les frais de communication.
Par exemple, si on prend un cas concret, pour une maison en Bretagne, dans un village sur la côte, une agence demandera en septembre 2004, l’allotement du 1er juin au 30 septembre 2005.
Ensuite elle commercialisera, ces semaines de locations autant qu’elle le pourra et au 15 mai 2005, elle vous fera un état des réservations et vous rendra les semaines non louées dont vous pourrez alors disposer à votre guise. Bien entendu, ces semaines ne sont pas réglées.
La plupart du temps les agences payent après le départ des locataires entre 15 jours et un mois après.
L’allotement souple : est souvent aussi une solution proposée. Il est plus intéressant pour le propriétaire car dans ce cas, ce dernier garde le droit à tout moment de se réserver une période qui n’a pas été louée par une simple demande à l’agence. Si l’agence na pas demandé l’exclusivité le propriétaire peut même dans ce cadre chercher des locataires et les traiter en directs.
Certaines agences ne jouent que le rôle de centrale en vous envoyant les clients qui l’ont payée et dont vous assurer l’accueil et la sortie.
D’autres assurent l’ensemble de l’accueil et le ménage, Dans ce cas vous n’avez plus qu’à gérer le gros entretien matériel de votre maison.
En terme de sécurité, l’expérience nous a montré que nous ne pouvons pas dire que le fait de travailler avec une agence est plus sûr que de louer en directe. Il y a de très bonnes agences et centrales et il y en a d’autres....
Ils sont indispensables, bien sûr.
Même si en tant que loueur non-professionnel vous n’êtes pas soumis aux obligations du code de la consommation concernant les contrats des professionnels vers les non-professionnels, il n’en reste pas moins que le contrat reste la base de la tractation commerciale.
Quand vous utilisez une centrales de réservation ou une agence c’est elle qui fournie son contrat type aux locataires. Certaines clauses, tel le règlement des litiges ou la caution et son mode de restitution, vous engagent personnellement. Mieux vaut en prendre connaissance.
Les labels CléVacances et Gîtes de France ont aussi des contrats types, ils peuvent vous demander de les utiliser en vous accordant leur label.
Si vous créez votre propre contrat le mieux est de vous inspirer de contrat existant, on en trouve sur internet (mais attention en contrat encore plus qu’en littérature, il faut respecter les copyrights)
Ensuite, nous n’entrerons pas ici dans un détail de clause juridique qui ne sont pas de notre ressort mais parmi les éléments important que votre contrat ne doit pas omettre, notons par ordre d’apparition à l'écran :
Précisons ici que la base d’un contrat en droit des affaires est la réciprocité des obligations et qu’une clause abusive peut-être frappée de nullité si elle engage de manière unilatérale le contractant sans contrepartie.
Les OTSI : d’accord on se répète, mais les Offices de Tourisme et les Syndicats d’Initiatives sont les premiers partenaires des hébergements touristiques. Ce sont eux qui distribuent les listes d’hébergements aux touristes et qui participent aux salons. Très souvent les labels vous demandent d’être d’abord référencé par votre OTSI avant de vous référencer à leur tour. La pub commence donc par l’inscription du logement au syndicat d’initiative local.
Les labels : Nous l’avons dit là aussi, ils sont très dynamique et ont des catalogues diffusés dans le monde entier (enfin, surtout le monde entier d’Europe).
Louer-en-France.com : Hé oui, si vous pensiez nous voir venter les qualités de nos concurrents, c’était une erreur !
En revanche, puisque nous sommes parmi les sites les moins chers du marché à audience comparable, et que nous offrons un an d’annonce gratuit pour vous permettre de nous tester, nous ne nous mettons pas en troisième position de vos démarches publicitaires pour rien.
Créer une annonce pour un logement de vacances demande de respecter certaines règles pour en améliorer l’impact :
Au niveau de l’annonce, quelques évidences :
Les photos :
Le planning et les tarifs
Les annonces de dernières minutes
Ce sont les pages les plus regardées du site et c’est logique. Pour passer en dernière minute, il faut nécessairement avoir une annonce sur le site. Ensuite si deux mois avant une date de location votre logement est resté libre, utilisez ce service pour le faire savoir, ça marche de mieux en mieux, chaque jour, avec l’augmentation de notoriété de notre site.